Perchè è Importante Assumere un Avvocato nella Vendita o Acquisto di un Immobile?

L’acquisto di una casa è sicuramente un grandissimo impegno. L’acquisto, come la vendita,  comporta una conoscenza dettagliata della legge sul diritto immobiliare.

architecture-1836070_1920Nella tipica transazione immobiliare,

  • il venditore stipula un contratto con un agente immobiliare in forma scritta. Quando il broker trova un potenziale acquirente, le trattative sono condotte attraverso il broker, il quale il più delle volte assume la funzione di intermediario.
  • Una volta che viene raggiunto un accordo, l’acquirente e il venditore stipulano un contratto formale e vincolante per la vendita, il “Contratto di Compravendita.”
  • Il titolo di proprietà viene esaminato dal compratore per verificare che sia idoneo all’ottenimento di un mutuo e privo di vincoli gravanti sull’immobile.
  • Infine, la proprietà viene trasferita dal venditore al compratore.

Questa potrebbe apparire una semplice operazione, ma senza un avvocato, le conseguenze potrebbero invece verificarsi disastrose. Un avvocato può prevenire alcune delle problematiche più comuni legate all’ acquisto o la vendita di una casa.

L’ACCORDO CON IL BROKER (l’intermediario immobiliare)

E’ importante che il venditore, o compratore,  faccia esaminare il contratto stipulato con il proprio broker da un avvocato. Anche se l’accordo è generalmente in un formato standard, i termini devono essere chiari e modificati, se necessario, per riflettere le reali intenzioni delle parti. Tali moduli standard vengono infatti utilizzati senza tener conto di tutte le circostanze ed eventuali problemi legali che possono comportare. Per esempio, firmando tale accordo, il venditore può trovarsi costretto a pagare la commissione del broker anche nel caso in cui la vendita non si dovesse verificare o nel caso in cui la vendita dovesse essere conclusa dal venditore stesso, senza l’aiuto del broker. Un avvocato può assistervi nella modifica del contratto, in modo che rifletta le intenzioni del venditore o compratore e lo protegga da eventuali ingiustizie, e  nella constatazione che il contratto e la firma siano stati effettuati correttamente.

 LA NEGOZIAZIONE

Un avvocato non è necessario durante il corso delle negoziazioni per il prezzo di vendita; è compito del broker quello di procurare un “willing buyer,” ovvero un acquirente pronto ad acquistare la proprietà al prezzo proposto dal venditore. Tuttavia, l’acquirente e il venditore possono entrambi consultarsi con un avvocato su questioni importanti, come ad esempio le conseguenze fiscali della transazione. Per un venditore, le conseguenze fiscali possono essere di fondamentale importanza. Ad esempio, le conseguenze fiscali sul reddito proveniente dalla vendita possono essere considerevoli, e un avvocato può indicare l’utilizzo di particolari disposizioni fiscali che consentono,in determinate circostanze, l’esclusione delle tassazione sulla plusvalenza dell’immobile.

L’ACCORDO DI ACQUISTO: “PURCHASE AND SALE AGREEMENT

Il contratto di acquisto è il documento più importante nella transazione. Sebbene ci siano moduli standard, avere l’assistenza di un avvocato è cruciale per capire tali moduli e apportare le eventuali modifichem o integrazioni, necessarie a riflettere gli obiettivi del venditore e del compratore.

Ci sono molte questioni da considerare durante la stesura, o modifica, di un contratto di acquisto:

  • Se la proprietà è stata alterata o sono state aggiunte delle parti all’immobile, queste modifiche sono state fatte legalmente?
  • In quale condizione il venditore desidera vendere il proprio immobile? “AS IS,” ovvero nelle correnti condizioni, oppure desidera assumersi la responsabilità di effettuare qualsiasi riparazione nel caso in cui, a seguito di un’ispezione della proprietà, dovesse risultare necessaria per completare la vendita?
  • Quali sono le conseguenze legali nel caso in cui  la transazione non dovesse andare a termine? Quali sono i requisiti attinenti all’acconto versato dal potenziale acquirente?
  • Se l’acquirente ha intenzione di finanziare una parte sostanziale del prezzo di acquisto, quali sono le conseguenze nel caso in cui non riuscisse ad ottenere tale prestito?

Anche in questo caso, è importante ricordare che le forme di contratto standard, pre-stampate, sono generalmente inadeguate e necessitano delle modifiche significative per riflettere le reali intenzioni  del compratore e venditore.

L’ ESAME DEL TITOLO

Dopo la firma del contratto di acquisto, è necessario stabilire che il titolo del venditore sia privo di eventuali ipoteche, o altri vincoli gravanti sull’immobile, attraverso una verifica dettagliata dei registri pubblici. In generale, la ricerca del titolo verrà fatta da una compagnia di assicurazioni. Un avvocato potrà rivedere i risultati di tale ricerca ed individuare eventuali problemi o informarvi della presenza di condizioni o requisiti da soddisfare prima della vendita. L’avvocato potrà anche aiutare il compratore ad individuare eventuali limitazioni legali che potrebbero compromettere la sua capacità di rivendere successivamente l’immobile.

CHIUSURA

La chiusura è l’evento più importante nella transazione di acquisto o vendita. In questa fase, il compratore acquisisce il titolo di  proprietà e il venditore riceve il prezzo di acquisto. L’avvocato, in preparazione al closing, si occuperà della stesura dell’atto di acquisto, dell’“HUD,” ossia una dichiarazione che indica i debiti e i crediti dell’acquirente e del venditore, e completerà gli altri documenti necessari alla chiusura. L’ avvocato sarà fondamentale nello spiegare la natura, la quantità e la correttezza dei costi di chiusura e a rendere più chiaro e trasparente questo processo, molto spesso fonte di confusione da parte di entrambe le parti coinvolte.

Uno dei motivi principali per essere rappresentato da un avvocato è il conflitto di interessi delle parti. Durante tutto il processo, l’interesse del venditore è in contrasto con quello del compratore. I brokers, così come altri professionisti coinvolti nella vendita, sono molto spesso motivati dalla percentuale che otterranno una volta conclusa la transazione, nonostante sia loro responsabilità quella di servire principalmente gli interessi dei loro clienti. I rispettivi avvocati dell’acquirente e venditore, ai quali spettano unicamente le parcelle per i servizi legali compiuti,  sono gli unici che potranno servire al meglio gli interessi dei propri clienti. Chiederela consulenza di un avvocato è una buona idea DAL PRIMO MOMENTO in cui decidete di vendere o comprare un immobile  alla conclusione della transazione.

Nota. Questo articolo vuole semplicemente fornire informazioni di natura generale. Cerco di aggiornarne il contenuto periodicamente, ma non posso garantirne l’aggiornamento nel momento in cui l’articolo viene letto. Nessuno deve agire basandosi sulle informazioni in esso contenute senza ottenere un preventivo parere di un professionista in grado d’analizzare le circostanze particolari di un individuo o di una società. ( Leggere il disclaimer

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