NUOVI OBBLIGHI DICHIARATIVI PER ACQUISTI IMMOBILIARI TRAMITE SOCIETA’.

Il 13 Gennaio 2016, il Financial Crimes Enforcement Network (“FinCEN”), una divisione del Dipartimento del Tesoro Americano responsabile delle politiche di prevenzione del riciclaggio di denaro, ha intrapreso una nuova iniziativa destinata a rilevare le identità degli acquirenti della contea del Miami Dade e di Manhattan che utilizzano delle “Transazioni Coperte” per i loro investimenti immobiliari. Nello specifico, FinCEN ha emesso un Geographic Targeting Order (“GTO”), un’ordinanza che richiede alle compagnie di assicurazione del titolo immobiliare di rilevare le identità di coloro che acquistano immobili residenziali nella Contea di Miami Dade e Manhattan attraverso aziende, qualora gli importi superino rispettivamente 1 milione o 3 milioni di dollari. Tale GTO doveva essere in vigore dal 1 Marzo 2016 al 27 Agosto 2016. Invece, il 27 Luglio del 2016, il Fincen ha annunciato di prolungare tale inziativa fino al 23 Febbraio 2017 ed estendarla agli stati del Texas e California per acquisti di importi superiori, rispettivamente, a 500.000  e 2 milioni di dollari.

Solo le “Transazioni Coperte” sono soggette alla nuova ordinanza.

Una “Transazione Coperta” e’ una transazione in cui:

  1. una Persona Giuridica (una corporation, una società a responsabilità limitata, una società di persone o una simile entità Americana o straniera),
  2. acquista beni residenziali immobili dal valore di oltre 1 milione di dollari, se situati nella contea di Miami Dade, dal valore di oltre 3 milione di dollari, se situati a Manhattan, dal valore di oltre 500.000 dollari, se situati in Texas, dal valore di oltre 2 milioni di dollari se situati in California;
  3. senza alcun finanziamento; e
  4. paga, almeno una parte, in contanti, con un assegno circolare, un assegno certificato, un assegno turistico ( “Traveller’s Cheque”), o un vaglia postale.

Se la transazione è una “Transazione Coperta,” la compagnia di assicurazione dovra’:

  1. segnalare l’identità del “Rappresentante dell’Acquirente,” ovvero dell’individuo che rappresenta la società attraverso la quale verrà stato acquistato l’immobile, presentando una copia della patente di guida o del passaporto;
  2. segnalare l’identità della società proprietaria (la società attraverso la quale è stata acquistata la proprietà);
  3. segnalare l’identità dei Beneficiari della società proprietaria, ovvero ogni individuo che detiene direttamente o indirettamente una partecipazione nella società uguale o superiore del 25%, presentando una copia della patente di guida o del passaporto di ogni Beneficiario;
  4. se la società proprietaria è una società a responsabilità limitata (“LLC”) , segnalare le identità di tutti i suoi membri (anche coloro che possiedono meno del 25%); e
  5. segnalare la data di chiusura del contratto di acquisto, l’importo totale trasferito in contanti e/o assegni, il prezzo totale di acquisto e l’indirizzo del bene immobile acquistato;

Due Punti Importanti:
Ci sono due questioni importanti da sottolineare. In primo luogo, una “Transazione Coperta” non comprende le transazioni in cui il pagamento è realizzato interamente tramite bonifico bancario. Per cui, se l’Acquirente invia l’intero importo mediante bonifico, la transazione non sarà oggetto di segnalazione FinCEN, nonostante tali acquisti siano spesso etichettati come acquisti “in contanti” a causa della mancanza di finanziamenti.

In secondo luogo, l’ordinanza non fornisce alcuna indicazione su chi possa coprire il ruolo di “rappresentante dell’Acquirente,” definito come “l’individuo incaricato di rappresentare l’Acquirente.” Tale individuo può essere l’agente immobiliare, l’avvocato, o semplicemente il principale dirigente aziendale della società proprietaria  (vale a dire, il presidente di una società o  il Direttore di un LLC).

 

Nota. Questo articolo vuole semplicemente fornire informazioni di natura generale. Cerco di aggiornarne il contenuto periodicamente, ma non posso garantirne l’aggiornamento nel momento in cui l’articolo viene letto. Nessuno deve agire basandosi sulle informazioni in esso contenute senza ottenere un preventivo parere di un professionista in grado d’analizzare le circostanze particolari di un individuo o di una società. ( Leggere il Disclaimer)

 

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