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Vendere un immobile in America attraverso una societa’ straniera.

 

 

 

realtor-156501_1280.pngImmaginate la situazione in cui un investitore, non residente fiscale USA, crea una società straniera per acquistare un immobile in Florida e la società straniera non dispone di un conto bancario.  L’immobile è in vendita e la persona incaricata di recapitare il ricavato della vendita al venditore non sa dove versarlo.

 Non residente fiscale –> Società Straniera –> Immobile in Florida.

Negli Stati Uniti, le transazioni immobiliari sono in genere gestite da un intermediario, quale un avvocato, una società di titolo (una compagnia di assicurazioni che garantisce – a pagamento – che il venditore sia il vero proprietario del bene) o una società di deposito. In tutti i casi, l’acquirente trasferisce a questo intermediario il prezzo di acquisto e i documenti necessari al passaggio di proprietà da lui firmati.

  1. Il venditore firma l’atto di trasferimento e lo dà all’intermediario.
  2. Quando le clausole nel contratto di vendita sono state soddisfatte da entrambi, il compratore versa il costo concordato per l’immobile all’intermediario il quale ha l’incarico di trasferire il prezzo di acquisto al venditore e l’atto di trasferimento al compratore.

Il problema nasce quando il venditore non dispone di un conto in banca per la società straniera attraverso la quale sta vendendo l’immobile.

 Normalmente gli investitori immobiliari utilizzano una società formata in paesi come le Bahamas o le Isole Vergini Britanniche per acquistare un immobile negli Stati Uniti (nonostante non sia la struttura piu’ consigliata per questo tipo di investimenti) in quanto queste società sono economiche, facili da creare e forniscono un beneficio dal punto di vista della tassa di successione.

Putroppo non è semplice aprire un conto bancario a nome di queste società. A volte gli investitori sono disposti a viaggiare nelle Bahamas o le Isole Vergini Britanniche per aprire il conto di persona, ma non tutte le banche di questi paesi sono disposte ad aprire un conto per una società legata ad investimenti negli Stati Uniti.

Come risolvere questo dilemma?

A) UTILIZZARE UNA SOCIETA’ AMERICANA: LLC O CORPORATION?

E’ relativamente semplice per una società a responsabilità limitata degli Stati Uniti (US LLC) o una Corporation Statunitense (US Corp.) aprire un conto bancario anche quando il proprietario e/o la persona con il potere di firma su tale conto non è residente USA. Per aprire un conto in banca è necessaria una visita di persona ad una filiale presentando un documento di identificazione (il passaporto è sufficiente) e la documentazione relativa alla società. In un’ora o due sarà possibile avere il conto bancario a nome della società statunitense.

 1) Utilizzare una US LLC e renderla proprietaria al 100% della proprietà.

Investitore non residente USA–> Società straniera –> US LLC–> Immobile in Florida

Risultato:

  •  No Capital Gain sul trasferimento Società Straniera–> US LLC : Da un punto di vista fiscale, la US LLC viene vista come “entità trasparente.” Di conseguenza, il trasferimento dell’immobile dalla società straniera alla US LLC  non causerà alcuna responsabilità fiscale.
  • Vendita: Ora che la US LLC è la proprietaria dell’immobile, non ci sarà alcun problema nel trasferire il ricavato della vendita al venditore. Non appena aperto il conto in banca per la US LLC, l’intermediario sarà lieto di trasferire i fondi a tale conto.
  • Dichiarazione dei redditi : Poiché la US LLC è una entità trasparente, la vendita è riportata direttamente sulla dichiarazione dei redditi della società straniera.
  • Ritenuta fiscale alla Vendita: La LLC è il venditore effettivo dell’immobile, ma è anche un’entità trasparente a livello fiscale. Di conseguenza la società straniera, non fiscalmente trasparente, sarà soggetta ad una ritenuta alla fonte del 15% del prezzo di vendita. IRC §1445.

2) Utilizzare un US Corp. e renderla proprietaria al 100% dell’immobile.

Investitore non residente USA–> Società straniera –> US Corp.–> Immobile in Florida

Un secondo modo per risolvere questo problema è utilizzare una US Corp nello Stato in cui si trova l’immobile e renderla interamente controllata della società straniera. La US Corp otterrà il conto in banca e successivamente la società straniera trasferirà la proprietà alla US Corp.

Risultato:

  • No capital gain sul trasferimento Società straniera –> US Corp: Questa verra’ trattata come una vendita tassabile alla società straniera IRC 897 (a), e presentando gli appositi moduli al fisco americano sarà possibile evitare tale tassa.
  •  Vendita: Ora che la US Corp. è la proprietaria del bene immobile, e la società ha un conto bancario, non ci sarà alcun problema nel trasferire il ricavato della vendita.
  • Dichiarazioni dei redditi: Entrambe la società straniera e la US Corp dovranno presentare le proprie dichiarazioni al fisco americano.
  •  Ritenuta fiscale alla vendita: Dal momento che la ritenuta si applica solo a venditori non residenti fiscali USA, non vi sarà alcuna ritenuta fiscale.

 Liquidare la US CORP: se non si desidera utilizzare la US Corp, tale società puo’ essere liquidata dopo il trasferimento dei proventi dalla vendita alla società straniera.

B) Passaggio  di proprietà dalla società straniera ai propri azionisti.

Investitore non residente USA    <–       (Società Straniera)  –>     Immobile in Florida

La società straniera può semplicemente trasferire l’immobile ai suoi azionisti.

  • Ritenuta fiscale al passaggio  Società straniera –> azionisti: La ritenuta fiscale è del 35% sulla plusvalenza dell’immobile.
  • Vendita: Supponendo che gli azionisti possiedono un conto in banca, questi potranno vendere l’immobile senza problemi.
  • Dichiarazioni dei redditi: La società straniera (che ha distribuito l’immobile al suo azionista) e l’azionista (che ha venduto l’immobile) dovranno presentare le proprie dichiarazioni dei redditi.

Nota. Questo articolo vuole semplicemente fornire informazioni di natura generale. Cerco di aggiornarne il contenuto periodicamente, ma non posso garantirne l’aggiornamento nel momento in cui l’articolo viene letto. Nessuno deve agire basandosi sulle informazioni in esso contenute senza ottenere un preventivo parere di un professionista in grado d’analizzare le circostanze particolari di un individuo o di una società. ( Leggere il Disclaimer)

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